根據審判實踐，我們發現一些開發商往往在尚未取得商品房預售許可證就向買房人售房，就是為了提前得到買房人的預付款。

    這會給購房人帶來兩大風險：

    第一，導致合同無效，買房人的預付款往往因開發商拒絕退款或無力退款使買房人的利益遭受巨大損失；

    第二，雖然不會導致合同無效，也往往會給買房人帶來不能及時取得房屋產權證明或者根本無法取得房屋產權的合同風險。

    【案例】

    A房地產公司在尚未取得商品房預售許可證的情況下，與知情買受人張某簽訂認購協議書，協議對雙方的權利義務及違約責任做了約定。之后張某向A地產公司交付定金2萬元，預付款38萬元。后來張某入住，但因為A地產公司內部管理混亂，產生不安因素，拒絕支付剩余房款，A地產公司將張某起訴至法院。

    原告訴請，被告支付剩余房款32萬元及其利息；

    被告辯稱，迄今為止，原告既未取得房屋預售許可證，也沒有給被告辦理房屋產權證明，雙方之間的認購協議應屬無效，主張退房，原告雙倍返還定金，并退還預付款38萬元及其利息。

    請問，法院會支持誰的主張，雙方簽訂的認購協議是否有效？

    【律師說法】

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定，本案中，盡管原被告之間簽訂的認購協議有具體的房號、價款和交付時間，完全具備商品房買賣合同的主要內容，但因該合同是原告在尚未取得商品房預售許可證明的情況下雨被告簽訂的，且在起訴前仍未取得商品房預售許可證明，因此應當認定為無效。

    因此，第一，被告應返還原告房屋，原告應退還被告的預付房款38萬元。

    但由于被告購房時對于原告沒有取得預售許可證的情況是知情的，原被告雙方都有過錯，因此，第二，對于被告所遭受的利息損失和原告房屋因被告使用所遭受的損失，應當由原被告分別承擔。

    第三，關于定金。由于合同無效，雙方在主觀上都存在過錯，因此對定金的處理不適用定金罰則，原告方可以按被告交付的定金原數返還，即原告返還被告定金2萬元。

    【相關知識】

    《房地產管理法》第44條規定，商品房預售，應當符合下列條件：

    （1）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證書；

    （2）持有建筑工程規劃許可證；

    （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

    （4）向縣級以上人民政府房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。