【案號】（2012）豫法民三終字第26號

【裁判要旨】當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購房屋，并向買受人支付利息的，屬于以購房合同方式進(jìn)行借款。

【要旨解析】買賣合同的本質(zhì)是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，即對于買受人來說，他真實(shí)的意思表示是獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。但是，如果當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購房屋，并向買受人支付利息，這顯然不符合買賣合同的本質(zhì)特征，實(shí)際上它是出賣人在以抵押房屋為代價向買受人行借貸活動，因此，該類法律關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為民間借貸關(guān)系，而不是房屋買賣關(guān)系。

【相關(guān)問題】

關(guān)于借款合同與買賣合同混同的法律規(guī)定

2015年8月實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱<規(guī)定>）

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

《規(guī)定》回避了買賣合同的效力問題，規(guī)定出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請拍賣標(biāo)的物。

在《規(guī)定》出臺前，對于這類問題的解決，司法界對于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說和無效說兩種，但這次《規(guī)定》的出臺卻沒有提及買賣合同的效力問題。

第24條規(guī)定通俗的解釋是，出借人應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權(quán)申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。拍賣所得的價款多還少補(bǔ)。

出借人不能要求按照買賣合同對標(biāo)的物主張債權(quán)請求權(quán)，只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財產(chǎn)，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。

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