什么是居間合同？簽訂居間合同的注意事項？
現(xiàn)在人們生活水平越來越好，買房的人數(shù)也在不斷增加，我們買房時不能與建筑開發(fā)商直接商議，往往會接觸到房產(chǎn)中介來進行，這時候就要簽訂居間合同，那么簽訂居間合同的注意事項是什么？下面煥廷律師整理相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
一、什么是居間合同？
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間合同在日常中也被稱為中介合同或者中介服務(wù)合同，居間合同屬于有償合同。舉一個例子來加深對居間合同的理解，甲是某醫(yī)療器械的代理商，甲與乙簽訂一份居間合同，合同約定，乙為甲提供他人欲購該醫(yī)療器械人的信息，成功提供一人的信息報酬為500元。事后，乙成功為甲提供了丙欲購該器械的信息，于是甲與丙簽訂了買賣合同。
一）權(quán)利義務(wù)關(guān)系
1.委托人支付義務(wù)與居間費用的負擔(dān)
居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬，對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確的，合同雙方可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣進行確定，如果仍然不能確定的，根據(jù)居間人所提供的勞務(wù)進行確定。
2.居間費用的承擔(dān)
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，居間人負擔(dān)。居間人沒有促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
二）合同的主要條款
1.合同的主體
居間合同應(yīng)首先明確雙方當(dāng)事人的詳細名稱或姓名、住所。
2.居間合同的標的
居間合同的標的是指委托人和居間人在居間合同委托的居間事項，例如：居間人為委托提供訂立合同的機會。
3.合同的期限
合同中應(yīng)約定居間合同的履行期限，包括合同生效及其中止的日期，還可以約定合同生效和終止的條件或事由。
4.合同的報酬
居間合同中應(yīng)明確規(guī)定酬金的數(shù)額、給付方式、時間和地點等。
5.違約責(zé)任
居間合同中可以約定違約方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的具體形式。
法律依據(jù)
《合同法》第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
二、簽訂居間合同的注意事項？
1、房產(chǎn)中介資質(zhì)
購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人證號名不副實，應(yīng)謹慎交易，向有關(guān)部門核實、舉報法，實踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。
2、明確中介費用
在合同中明晰中介費用所包含的項目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于“黑收費”。同時根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀服務(wù)收費的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介費不超過成交價的2%，也就是說對于買賣其中一方，多只能收取1%的中介費，在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介費的支付與工作進度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介費。注意居間合同要求一次性支付中介費用或只介紹買、賣雙方認識就全額收取中介服務(wù)費相關(guān)條款。另外現(xiàn)在上海地區(qū)的銀行貸款都不在支付返利，有可能房產(chǎn)中介要求買賣雙方支付辦理貸款的服務(wù)費。律師理解，支付可以但也只能支付給銀行，由銀行出具服務(wù)費收據(jù)，房產(chǎn)中介費用只能是成交價的1%。
3、買賣雙方資料
這個方面主要是出賣方，需要提供房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料(應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，俗稱“產(chǎn)調(diào)”)對于買方也就是身份證明。
4、意向金轉(zhuǎn)定金
一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹Ｄ敲创藭r如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條，尾款等款項。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
5、房款支付事項
買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，所以要量力而行，多給自己留有時間和空間;稅收、相關(guān)費用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進行明確約定。
6、交房設(shè)備戶口
交房要明確時間，逾期應(yīng)約定遲延履行金;設(shè)備裝修價款如另外作價，則應(yīng)另簽協(xié)議，避免多繳稅費。戶口好是交易過戶前遷出，同時也需要明確約定具體的法律責(zé)任，這個一定要千萬注意。
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