借名購(gòu)房是日常生活中出現(xiàn)的一類典型糾紛。依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依登記確定。但在借名購(gòu)房法律關(guān)系中，涉及到真實(shí)購(gòu)房人、登記所有人、甚至是與第三人之間的關(guān)系，名義購(gòu)房人雖然登記為房屋所有權(quán)人，但并無(wú)實(shí)際購(gòu)房的意愿，也未實(shí)際出資，而是他人借用其名義購(gòu)買的房屋，房屋所有權(quán)如何認(rèn)定，存在爭(zhēng)議。

一、借名買房產(chǎn)生原因 

    借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記所有人。其產(chǎn)生原因可以歸納為以下幾個(gè)方面：
    1.規(guī)避法律政策
    真實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買，為了規(guī)避法律和政策的規(guī)定，借登記所有人之名，取得購(gòu)買房屋的資格。
    2.轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)
　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第7條規(guī)定，如果債務(wù)人所有動(dòng)產(chǎn)不足以償還債務(wù)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行多余的不動(dòng)產(chǎn)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，使債權(quán)人和法院無(wú)法執(zhí)行。
　3.減少稅費(fèi)
　房屋是不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值大，每次轉(zhuǎn)讓均需辦理登記手續(xù)，繳納一定費(fèi)用。真實(shí)購(gòu)房者為了簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)的繳納，也常常采用借名買房的方法。
　4.其他原因
　借名買房有的是為了達(dá)到某種特殊目的。比如，在銀行貸款買二手房對(duì)年齡是有嚴(yán)格限制的，年紀(jì)大的購(gòu)房者不符合貸款條件，便使用子女的名義貸款買房。 

  二、借名買房出現(xiàn)的權(quán)屬糾紛以及認(rèn)定
       借名買房在實(shí)際履行過(guò)程中，除了借名者與被借名者之間的法律關(guān)系，還有可能涉及到與第三人（雙方當(dāng)事人的配偶、繼承人或善意受讓人、債權(quán)人）的法律關(guān)系，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問(wèn)題，實(shí)際出資人因借名購(gòu)房提起確權(quán)之訴的，應(yīng)當(dāng)審查實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人之間的實(shí)際關(guān)系確定權(quán)屬，而不能僅憑房屋登記情況作出裁判。名義購(gòu)房人不具有房屋購(gòu)買的真實(shí)意愿，而是將名義借由他人進(jìn)行購(gòu)房，且購(gòu)房款也由他人實(shí)際支付，他人實(shí)際占有房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋屬于實(shí)際出資購(gòu)房人所有，如下案例：
    （一）基本案情
    北京市高級(jí)人民法院在審理再審申請(qǐng)人李毅與被申請(qǐng)人北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案【（2015）高民申字第3570號(hào)】中認(rèn)為，本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)于是否存在借名買房一事，說(shuō)法不一。北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司作為主張借名事實(shí)存在的一方，負(fù)有舉證證明義務(wù)。兩審法院根據(jù)北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司持有全套購(gòu)房合同、納稅憑證、房產(chǎn)證原件的事實(shí)，認(rèn)為北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司通過(guò)實(shí)際付款、實(shí)際占有、李毅對(duì)其簽字文件表述的間接認(rèn)可等一系列間接證據(jù)的舉證，已完成對(duì)借名購(gòu)房事實(shí)的證明，雙方之間存在借名買房的事實(shí)，并無(wú)不妥。北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司享有基于借名事實(shí)要求李毅過(guò)戶房屋的權(quán)利。兩審法院根據(jù)查明的事實(shí)并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決，并無(wú)不當(dāng)。

     (二)案件分析
    首先，根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記情況確定。但不動(dòng)產(chǎn)登記如果與實(shí)際權(quán)屬情況不一致的，人民法院可以通過(guò)確權(quán)判決對(duì)于實(shí)際權(quán)屬情況進(jìn)行確認(rèn)，并在作出裁判后由登記機(jī)關(guān)根據(jù)人民法院的裁判內(nèi)容予以變更登記。可見(jiàn)，在依法確認(rèn)登記公示效力的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到登記也可以依據(jù)實(shí)際的權(quán)屬情況予以變更。人民法院在確權(quán)之訴中應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)屬的變更依據(jù)等進(jìn)行審查，依據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)權(quán)屬。
其次，在借名購(gòu)房的情形，借名購(gòu)房人一般是購(gòu)房款的實(shí)際出資人，并實(shí)際占有使用房屋。在購(gòu)買房屋的過(guò)程中，提出購(gòu)房意愿的也是借名購(gòu)房人，只是由于政策、集資建房等各種實(shí)際情況，無(wú)法直接以本人名義購(gòu)買作為標(biāo)的物的房屋，因此借用他人名義進(jìn)行購(gòu)房。在借名購(gòu)房人與名義購(gòu)房人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，只要能夠證明借名購(gòu)房的事實(shí)，就應(yīng)當(dāng)可以依據(jù)實(shí)際情況要求變更權(quán)屬登記，人民法院可以確認(rèn)所有權(quán)歸其所有。再次，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。名義購(gòu)房人為他人購(gòu)房而登記在自己名下，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證明的本意，違反與借名人的協(xié)議，而自認(rèn)為所有權(quán)人，也與有約必守、誠(chéng)實(shí)信用的原則相悖。因此，在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，確認(rèn)所有權(quán)為借名購(gòu)房人所有，并對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行變更，符合不動(dòng)產(chǎn)登記證明權(quán)屬真實(shí)情況的本意，也符合民法的基本原則。

    因此，從實(shí)踐中的借名買房糾紛案件看，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購(gòu)政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購(gòu)政策、信貸政策，是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目的，當(dāng)事人之間通過(guò)借名買房行為，實(shí)際上是對(duì)這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。無(wú)論是借名購(gòu)買限購(gòu)的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，故其確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到支持，其對(duì)登記權(quán)利人提出的協(xié)助過(guò)戶登記的請(qǐng)求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時(shí)仍不具備購(gòu)房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請(qǐng)求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持；但當(dāng)借名人于訴訟時(shí)符合了購(gòu)房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時(shí)，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求。可見(jiàn)，正確認(rèn)識(shí)了借名人對(duì)房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問(wèn)題將迎刃而解。

    綜上所述，對(duì)于借名買房糾紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)的正確處理，離不開(kāi)對(duì)“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認(rèn)對(duì)其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動(dòng)的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。

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